Apesar de não ser recente o surgimento das popularmente conhecidas “GARANTIDORAS DE CRÉDITO”, o assunto tem se tornado mais comum nas assembleias condominiais, muito em virtude do efeito da crise que o país vem enfrentando, que há anos complica a vida financeira das pessoas, aumentado significativamente a inadimplência no pagamento das cotas de condomínio.
A possibilidade de ter garantido o recebimento de quase a totalidade do valor das cotas do mês, mesmo pagando percentuais que giram em torno dos 7% a titulo de juros remuneratórios às garantidoras, é visto por muitos como uma saída para escapar da inadimplência que supera os 25% do número de unidades que compõem o condomínio.
O contrato se trata de uma cessão de crédito do condomínio a empresa garantidora, que encontra respaldo no art. 286 do Código Civil. O condomínio se torna credor dos condôminos, que por força do art.1.336, inciso I, também do Código Civil, além de regra semelhante prevista em convenção, assumem a obrigação de pagar as despesas comuns ordinárias definidas na previsão orçamentária e aprovadas em assembléia. Por ser titular desse crédito o Condomínio cede os direitos a empresa, que assume a responsabilidade pela cobrança, mediante o pagamento de um percentual definido em contrato.
A aprovação da contratação e de todos os termos do contrato deve ser feita em assembléia, o que em geral é uma exigência das empresas, já que dependerão desta autorização para exigir dos condôminos os encargos de inadimplência estabelecidos no contrato firmado com o condomínio. Deve ser levado em conta que a convenção estabelece taxa de juros e multa por inadimplemento, que devem ser respeitados mesmo em situação de cessão do crédito, visto que a natureza da dívida não se altera.
Outra crença comum é a de que a situação de inadimplência do condômino em relação ao condomínio “desaparece” com a contratação da garantidora, já que o credor passa a ser a empresa. Tal conclusão é equivocada. A empresa garantidora de crédito em geral exerce a cobrança em nome do próprio condomínio, estabelecendo em contrato que a emissão de certidão negativa de dívida e de boletos será de sua competência exclusiva. Além disso, quando assume para si a titularidade da dívida, se sub-roga em todos os direitos que assistiam ao condomínio e o fato do credito ter sido cedido não afasta a condição de inadimplência dos condôminos devedores, que ainda estarão sujeitos à limitação de participação nas assembleias prevista no art. 1.335, inciso III, do Código .Civil.
Firmar esse tipo de contrato, entretanto, exige por parte dos síndicos extremo cuidado na avaliação das condições propostas pela empresa, antes de ser levada para apreciação pela assembléia.
Devem ser evitadas clausulas que criem obrigações indesejáveis como, por exemplo, que façam do condomínio garantidor do pagamento das cotas não pagas pelos condôminos inadimplentes, ou condicionem o encerramento do contrato ao ressarcimento de todo o valor adiantado e não adimplido pelos condôminos. Estas e outras obrigações podem fazer com que se torne impraticável o encerramento da relação, caso seja o desejo do condomínio no futuro.
Como se nota, o contrato de garantia de crédito se aproxima mais dos contratos de empréstimo do que dos contratos de prestação de serviços de cobrança, apesar de, em geral, contemplarem as duas finalidades, e como todo contrato que impõe obrigações, principalmente financeiras, deve ser avaliado com cuidado, preferencialmente com a ajuda de um advogado de confiança do condomínio.
A atenção aos detalhes evitará que uma possível solução para os problemas financeiros do condomínio se torne motivo de preocupação no futuro.
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Autor: Pacelli Arruda Costa
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