O aumento da inadimplência nos condomínios, recorrentemente destacada pela mídia nos últimos tempos, é assunto de interesse de todos os condôminos, principalmente dos que mantêm em dia suas obrigações, pois acabam pagando também a parte das despesas comuns que caberia aos inadimplentes.
Esta oneração extraordinária do condômino adimplente surge já na previsão orçamentária, que necessariamente projeta sobre o valor das despesas ordinárias previstas para o próximo ano, percentual de acréscimo capaz de cobrir a esperada inadimplência de parte dos condôminos no pagamento das cotas condominiais.
A previsão da inadimplência é medida essencial para a administração financeira do condomínio, que caso não fosse posta em pratica, levaria à falta de recursos para pagamento e manutenção de serviços essenciais, o que seria ainda mais prejudicial ao condômino adimplente.
Todos os reflexos da inadimplência sobre as finanças do condomínio e dos próprios condôminos, justificam a decisão do legislador de fazer constar expressamente no Código Civil, em seu art. 1.336, I, ser dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção“, que não pode deixar de cumpri-la, sob pena de incidir na aplicação de multa e juros moratórios, previstos no art. §1º do mesmo artigo de lei, além da correção monetária e honorário advocatício, caso o condomínio contrate advogado para cobrança da dívida.
Além da obrigação de dar cumprimento ao que estabelecem a convenção, o regimento e as decisões da assembleia (inciso IV), o legislador listou no art. 1.348, do Código Civil, uma série de atribuições ao síndico, sendo que algumas delas, se não cumpridas, podem acarretar responsabilidade pessoal de indenizar o condomínio por perdas e danos, na forma do art. 927 c/c art. 186 e 187, todos do Código Civil.
Dentre as atribuições previstas no art. 1.348, do Código Civil, destaca-se a do inciso VII, que diz que cabe ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”. Por decorrer de atribuição que acarreta exigir em nome do condomínio um direito que lhe cabe, tem a cobrança do condômino inadimplente natureza de obrigação imposta por lei ao síndico, que deve cumpri-la de modo a evitar prejuízo ao condomínio e, nesse caso, assumir para si o dever de compensar as perdas decorrentes de sua omissão.
Entretanto, deve o síndico cercar-se de cuidados no cumprimento da obrigação ao cobrar o condômino inadimplente. Divulgar o nome dos devedores, ou mesmo exceder-se em carta de cobrança ou em contato telefônico, expõe o devedor a constrangimento, que pode caracterizar dano moral a ser indenizado.
O mesmo se diz em relação à restrição do uso das áreas comuns. O STJ no julgamento do Recurso Especial nº 1.564.030/MG firmou entendimento pela ilegalidade da proibição pelo condomínio do uso das áreas comuns pelo condômino inadimplente, ainda que previsto na convenção. Neste Acórdão o STJ baseou sua decisão no argumento de que a proibição vai contra a própria natureza do próprio instituto do condomínio.
Em contrapartida, consideraram os Ministros do STJ que o condomínio tem meios legais para cobrança da dívida, agora de modo mais célere pela entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, que define a dívida de condomínio como título executivo extrajudicial, além da aplicação da multa e juros prevista no §1º, do art. 1.336, do Código Civil e, no caso de reiterada situação de inadimplência, a aplicação da multa prevista no art. 1.337, caput e parágrafo único, correspondente até o quíntuplo ou até o décuplo do valor da respectiva cota condominial, desde que aprovada em assembleia convocada com esse fim, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes. Trata-se esta última de hipótese de difícil materialização, visto o quórum exigido.
Como se conclui, a cobrança da inadimplência, direito do condomínio e dever do síndico, deve ser feita de forma efetiva e rápida, mas sem abrir mão da responsabilidade e cautela no trato com o condômino inadimplente. Para isso o síndico deve buscar o auxílio de advogados de sua confiança, especializados em cobrança de dívidas condominiais e comprometidos com a recuperação do crédito. O resultado é a melhora nas relações entre os condôminos e o ganho de fôlego financeiro, obtido com o recebimento das dívidas, o que possibilitará a execução das melhorias do interesse de todos.
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