São comuns as dúvidas sobre os requisitos de validade dos instrumentos de procuração outorgados por Condôminos para que sejam representados nas assembleias de condomínios.
Na prática, alguns questionamentos são comuns dos quais se destacam os seguintes: (i) é direito do condômino constituir um procurador?;
(ii) a procuração deve ser por instrumento público, registrado em cartório?;
(iii) é necessário o reconhecimento de firma do outorgante?;
(iv) o procurador pode ser outro morador ou inquilino?;
(vi) a procuração transfere os direitos do outorgante ao seu procurador?.
O Código Civil, em conjunto com a convenção do condomínio responde a todas essas questões eoutras que aqui não foram destacadas.
A resposta para a primeira pergunta é: todo condômino, desde que legalmente capaz, pode constituir procurador para representá-lo em assembleia.
Este direito se encontra normatizado no art. 654 do Código Civil, que diz: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”.
O mesmo art. 654 do Código Civil responde também a segunda pergunta, pois define que o a procuração pode ser outorgada por “instrumento particular”, o que qualquer exigência de que a mesma seja feita por instrumento público.
Já quanto ao reconhecimento de firma do outorgante, este não se trata, em regra, de um requisito de validade previsto no §1º do mesmo art. 654, do Código Civil.
A exceção a essa regra é criada logo em seguida, no §2º do mesmo artigo 654 (“O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.”). Nesse caso, havendo expressa previsão na convenção, as procurações só serão válidas se acompanhadas do reconhecimento de firma do outorgante.
Quanto a quem pode ser nomeado procurador, também não há restrições quanto a isto no Código civil, que apenas impede que os legalmente incapazes e os menores de 16 anos sejam constituídos mandatário (Art. 666. O maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado pode ser mandatário...).
Também nesse caso podem ser criadas exceções. Épossível que seja vedada a outorga de procuração ao próprio síndico, por exemplo, e, até mesmo, limitado o número de outorgas à mesma pessoa. Tais regras, entretanto, só são válidas se expressamente estabelecidas na convenção do condomínio, visto que limitam direito do condômino de nomear procurador.
Por fim, quanto ao efeito da outorga de procuração, em hipótese alguma esta transfere os direitos do outorgante ao seu procurador.
Não há confusão entre outorgante e outorgado, que quando constituído procurador, fala em nome do que lhe conferiu poderes pata tal. É o que diz o art. 653 do Código Civil (“Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses”).
O procurador não fala em nome próprio e nem exerce direitos próprios. Fala em nome do outorgante e exerce direitos inerentes a ele. Por isso o procurador pode até representar um condômino em uma eleição condominial, por exemplo, mas não pode ele, só por ter recebido uma procuração, ser candidato em nome próprio, se não preenche os requisitos exigidos para a função.
O mesmo raciocínio deve ser observado na perspectiva inversa. O procurador não pode ser impedido de representar quem lhe outorgou poderes se, por exemplo, também é morador e se encontra inadimplente. O preenchimento da condição de estar quite com as obrigações frente ao condomínio para exercer o direito de voto deve ser verificado em relação ao outorgante e não ao outorgado.
Além de todas as questões tratadas aqui, é importante destacar que a procuração apresentada no ato da assembleia, se feita por instrumento particular, deve ser retida em sua via original, para instruir a ata e permitir eventual conferência quanto à veracidade da assinatura grafada no documento.
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